我市棚户区改造面临多项难题亟待妥善化解

2020年之前，我市仅梁溪区就有400万平方米棚户区需要改造，加上其他区域和预估新增的危旧房，棚改的任务十分艰巨，并面临多项待解难题：

一是货币化补偿为主的改造模式遇到阻力。近年来，随着商品住房价格快速上涨，居民对于补偿额度的心理预期大为提高。继续推进货币化改造，按照原评估标准，居民难以接受；提高补偿标准，资金平衡的压力则将十分巨大。

二是短期大量的棚改工程对区域房价形成支撑效应，对当前房地产调控目标造成冲击。我市房价上涨问题被省、部有关部门和媒体高度关注，棚改对于房价进一步上涨的推动作用不容忽视。

三是征收地块后续开发的难度较大。当前，商业地产过剩、土地价格高起，使后续地块开发陷入两难：商业办公类的开发需要严控，而住宅类地块一旦上市就会进一步推高地价。且有的地块由于过于狭小、零散，难以进行集中的、高价值的开发。

为此建议选择部分规模适中、区位合适，已纳入改造规划、但尚未启动实施的棚改项目，试点“就地安置”，通过优化改造安置方案，化解棚改难题：

1、增强社会资金吸引力，化解融资难题。棚改地块原有容积率较低，就地改建为高层住宅在满足原有安置需求后，尚有部分房屋可以增加市场供给，有利于政府与社会资本合作推进。由此一来，资金平衡压力也可大大降低，基本可以实现单个项目的自我消化。

2、减轻市场调控和新建安置房压力。棚改安置仍可按照货币化补偿的流程进行，对于部分安置房屋，由棚改居民按照政府定价回购；而剩余推向市场的房屋，则由政府在为社会资本预留合理利润的基础上限价上市销售。同时，两种类型房屋销售均统一纳入商品住房建设流程管理，与国家货币化安置的政策相适应。

3、有力促进城市规划建设管理水平提升。显然，就地安置后，地块后续开发的问题就可以不复存在。同时，就地安置可保持老街区“窄路密网”交通格局，推广城市“街区制”建设，优化城市路网微循环。且棚改地块周边已是高密度的城市建成区，工程建设过程中适合开展“装配式建筑”试点，减少建筑工地的噪音和扬尘污染。